Muchos profesionales de la industria y la mayoría de los consumidores no están familiarizados con los valores respaldados por hipotecas (MBS) y no conocen el papel que desempeñan en la liquidez de las hipotecas y los movimientos de las tasas hipotecarias.  Comprender esta relación lo ayudará a tener una imagen mucho más clara del proceso de fijación de precios de las hipotecas.

¿Qué son los MBS “Mortgage-Back Security”?

El MBS es un instrumento de valor respaldado por hipotecas en los qué grupos de préstamos similares se convierten para venderse, comprarse o negociarse en el mercado de valores.

¿Qué es la titulización?

La titulización es el proceso de convertir préstamos en valores.  La titulización, aunque no está exenta de riesgos, es en gran medida beneficiosa para todas las partes involucradas y actualmente es esencial para mantener la disponibilidad de crédito hipotecario (capacidad de los consumidores para obtener un préstamo si lo desean).  La titulización también ayuda a mantener las tasas más bajas de lo que podrían ser en promedio.  Los dos componentes básicos de un valor respaldado por hipotecas son el CONSUMIDOR que quiere pedir dinero prestado (una hipoteca, en este caso) y el INVERSOR que quiere prestar dinero para obtener un retorno de la inversión.  El MBS no puede existir y no existirá sin consumidores que quieran pedir prestado e inversores que quieran prestar.

¿Cómo benefician los MBS al inversor?

El principal interés de los inversores es prestar, a la vez que también quieren estar protegidos del riesgo.  Si un inversor con $200mil solo hizo un préstamo a un consumidor, y ese consumidor incumplió, ese inversor asumiría la carga de la pérdida total. Incluso si ese inversionista tiene $1 millón y otorga 5 préstamos por $200mil, dependiendo de la tasa de incumplimiento, el inversionista podría experimentar fácilmente una tasa de rendimiento muy diferente a la de otro inversionista con la misma cantidad de dinero que invierte en los mismos tipos de préstamos.  Los prestamistas intentan mitigar el riesgo aplicando estándares de suscripción, pero la titulización de préstamos como MBS reduce aún más los riesgos para los inversores.

¿Cómo MBS reduce el riesgo?

La titulización permite “distribuir” el riesgo entre préstamos similares.  Aquí hay un ejemplo de escenario de riesgo para un inversor:

Monto promedio del préstamo: $200mil

Tasa de incumplimiento = 1 en 20 préstamos

Pérdida por incumplimiento = $50mil

Considere, el inversionista hipotético tiene una probabilidad de 1 en 20 de perder $50mil por cada $200mil que presta.

Si 20 inversores hicieran individualmente cada uno de estos préstamos, 19 de estos serían rentables y uno de ellos estaría fuera del negocio.  Incluso si tuviera solo 2 inversores, el inversor A y el inversor B, y cada uno pudiese permitirse otorgar 20 préstamos cada uno, y la tasa de incumplimiento se mantuviera igual, 1 de cada 20 préstamos, el inversor A podría tener los dos préstamos que incumplen, mientras que el inversor B no tuviese ninguno.  Los inversores, sin importar la cantidad, todavía necesitan una forma de compartir el riesgo por igual para garantizar la rentabilidad.  La titulización a través de MBS logra este objetivo de riesgo compartido.

La titulización ofrece una compensación entre una pequeña posibilidad de grandes pérdidas y una casi certeza de pérdidas pequeñas y predecibles.  Para un inversor, al tener la certeza y la confiabilidad de predecir el riesgo, puede ajustar fácilmente el precio para tener en cuenta ese riesgo.

En el ejemplo anterior de 20 inversores, cada uno haciendo 1 préstamo de $200mil, si "agrupan" esos 20 préstamos, y si la tasa de incumplimiento es cierta (1 en 20), entonces tendrán solo una pérdida de $50mil dividida entre los 20 con un costo de $2,500.00 cada uno. ($50mil / 20 inversores = $ 2,500).  Al hacer esto, el inversionista ha intercambiado el 5% de probabilidad de una pérdida de $25% por una probabilidad del 100% de pérdida del 1,25% ($200mil x 1,25% = $2500), y saber que la probabilidad de pérdida del 1,25% se avecina hace que sea más fácil para el inversor ajustar el precio del préstamo para que el prestamista siga siendo rentable y pueda mantenerse en el negocio.

En conclusión

La titulización a través de MBS es útil tanto para los inversores como para los consumidores por varias razones.  Cuanto mayor sea la certeza con la que los prestamistas pueden predecir pérdidas, menores pueden ser los márgenes que protegen contra estas pérdidas.  Esto se traduce directamente en tarifas más bajas para los consumidores.

A través de la titulización, los inversores pueden participar comprando una parte de una cartera hipotecaria sin financiar todas las hipotecas que contiene.  Esto es como comprar acciones en una empresa en lugar de la propia empresa, también proporciona una forma de participación mucho mayor en el mercado hipotecario entre los inversores.  Esta participación a la vez  proporciona un mercado hipotecario más líquido, con más opciones para que los consumidores encuentren un préstamo a tasas asequibles, al tiempo que protege a los inversores al frustrar el riesgo.

Como con todo, también hay desventajas en este modelo.  Algunos podrían argumentar que el nivel de desapego entre los inversores y estos préstamos en los que están invirtiendo fue una de las razones de la crisis inmobiliaria del 2008.  De hecho, sería difícil argumentar lo contrario, el incumplimiento de las normas de calificación crediticia por parte de muchas agencias calificadoras, como Moody's, Standard & Poor's y Fitch Ratings, fue uno de los principales factores que contribuyeron previo a la crisis financiera de 2008.  Sin embargo, los beneficios de la titulización (mucha más liquidez en los mercados hipotecarios, más préstamos para más personas, tasas más bajas y menos riesgo para los inversores) probablemente superen los costos en el futuro previsible.